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html模版 “新加坡旁”碧桂園森林城市，誰來接盤？ 首頁 > 資訊 > 正文 “新加坡旁”碧桂園森林城市，誰來接盤？
海馬小姐
2017-07-26 10:25:04
接著上一篇說新加坡的文章，
講講新加坡隔壁的馬拉西亞的……
新山的“房事”。
對，就是碧桂園·森林城市所在的那個地方。
（關於森林城市，之前已經寫過幾次瞭，戳：
換外匯不能用於境外買房，於是我問瞭問“碧桂園·森林城市”還讓不讓賣…
碧桂園森林城市說“買房送超值綠卡”，事實還是忽悠？
這次就不再單獨說瞭。）
新加坡和馬來西亞是兩個很有淵源的國傢。
地理位置上，新加坡與馬來西亞隻相隔一條1400米寬的柔佛海峽，以新柔長堤相連。
二戰後的1963年，新加坡曾並入馬來西亞聯邦，成為馬來西亞大傢庭的一員。
但以華人為主導的新加坡的加盟，使整個馬來西亞華人人口數量持續增長，當時華族約占馬來西亞人口的42%。
馬來族精英開始懼怕以華人占多數的新加坡會削弱他們占多數的人口比例，並主宰馬來西亞的政治及經濟環境。
於是，馬來西亞就想踢開新加坡瞭。
1965年8月8日,馬來西亞國會同意將新加坡驅逐出聯邦。8月9日，新加坡宣佈退出馬來西亞獨立建國，“被迫”獨立。
隻是沒想到，幾十年過去瞭，脫離瞭馬來西亞的新加坡開始飛速發展，如今已經遠遠把馬來西亞甩在瞭身後。
而一堤之隔的馬來西亞新山市，漸漸成為瞭新加坡人的“後花園”。
新山是馬來西亞柔佛州的首府，是一個工業城市，大型企業包括電子、資源和石油化學的精煉廠和造船工業。
整體上，這個城市治安欠佳，經濟發展狀況一般。
但和對面的新加坡相比，這裡物價低、消費水平低。
所以，新加坡人很喜歡來這裡，旅遊業也逐漸發達瞭起來。
正因為此，這個城市也被中國人盯上瞭，大打“新加坡旁”的概念，吸引中國人來買（sa）房（qian）。
除瞭最“著名”的碧桂園·森林城市，新山還有另幾個在中國賣得不錯的項目，比如艾爾莎公園和富力公主灣。
富力公主灣在市中心，位置較好，緊鄰新柔長堤。
艾爾莎公園位於Medini商務區，是一個新開發的商務區，配套設施相對比較好，位於經濟特區伊斯幹達內，但離市中心也有一段距離，約25公裡左右。
而碧桂園森林城市位於一個比較荒涼的人工島，離市區約45公裡。
如果給這三個樓盤排序，應該是富力公主灣≈艾爾莎公園＞碧桂園森林城市。
關於新山整體城市的房地產市場，分享一篇文章，是我覺得寫得最清楚明白的一篇稿子瞭。
我做瞭一些修改，原版“點擊這裡查看”。
來自微信公眾號“柬埔寨高爾夫與地產觀察”
馬來西亞的州，就相當於我們的省。
柔佛州地域還算遼闊，而且地理位置得天獨厚，它如今最大的優勢就在於與新加坡靠得夠近。
（圖片來源：wikipedia）
柔佛州面積：19210平米公裡人口：355萬
柔佛州的首府以及主要城市為新山市。
新山市的地理位置就更加得天獨厚瞭，因為它與新加坡靠得最近。
（點擊看大圖）
二者不光靠得近，而且一直都是用一座1公裡長的橋連起來的，這座橋叫做“新柔長堤”。
（新柔長堤，圖片來源：wikipedia）
新柔長堤不光是橋那麼簡單，它既是六車道的公路橋梁，也是鐵路橋梁，還是為新加坡提供淡水的輸水管道。
所以，它非常重要，有瞭它，海峽兩岸都可以繁榮。
這麼好的做文章的機會，房地產開發商們自然是不會放過的。
於是，就有瞭我們熟知的概念：“新加坡旁”，“新加坡對岸”，總之凡是能跟新加坡搭上一腿的，就如同沾瞭仙氣，神氣得不得瞭。
過去十多年來，新山房地產業蓬勃發展，動力有內部的，也有外部的。
但主要還是外部的：新加坡人很有錢，但在傢買不起房。
新加坡是一個很有意思的國傢，全國（市）人口的80%都住在政府建造的經濟適用房裡。（戳：羨慕新加坡的年輕人，買房不用啃老）
這種房子雖然還算舒適，但終究抵擋不住新加坡人對享樂主義的追求，於是他們每年從收入裡省出來一點點，就在新山城裡買套高層豪宅。
周末可以過橋來住一住，小兩口在新加坡吵架瞭也不用睡沙發，直接睡對岸就好瞭。
在新山買房，一時成瞭新加坡工薪階層最熱愛的業餘活動。
而新山城內部的馬來西亞人也沒閑著，不用像新加坡鄰居一樣買豪宅，但首先富起來的人們買點普通公寓還是可以的。
這樣一來，新山市的高層住宅市場，不論低、中、高端，都在健康而有序地成長著。
但這種良性勢頭，於2013年左右開始走樣，於2015年後被徹底打亂。
因為，中國人來瞭。
這種體驗，落實到具體處，最簡單的例子就是今天在中國大陸連上小學的少先隊員都聽說過“新加坡旁”有房賣。
市場眼看要失控，表現形式為：供應量暴增，價格完全讓人看不懂。
馬來西亞是一個國傢機器還能夠運轉的國傢，所以它有許多統計部門，就有瞭原始數據可以使用。
我們終於不用再完全依靠CBRE與KnightFrank們（兩傢都是不動產服務公司），因為我常常擔心CBRE與KnightFrank們在行業裡與很多人都是好朋友，所以他們有些話也不能在報告裡明說。
但國傢統計部門可管不瞭那麼許多，有啥就要說啥。
1
供應量暴增
歷史數據太多，我們光看2016年：
2016年各州獲批準開發項目（紅框內為柔佛州）：
（數據來源：馬來西亞投資發展局）
柔佛州去年一年獲批準開發項目總投資額為264億令吉，遠遠領先其它所有州，比吉隆坡加檳城加雪蘭莪的總和還多，這個裡面有一大半是外國投資的房地產開發項目。
2015與2016年各州住宅套數供應量：
（點擊看大圖。數據來源：國傢不動產信息中心）
如圖中紅線上方數字所示，柔佛州於2015年及2016年分別有14萬套住宅規劃啟動。
而14萬套是什麼概念呢，對除中國、印度這樣的人口大國以外，是天文數字的概念。
作為馬來西亞首都的吉隆坡，人口720萬，相當於柔佛州人口的兩倍，這兩年規劃啟動住宅量也才隻有4萬或5萬套左右。
最近十年，馬來西亞住宅房產每年成交量：
（數據來源：國傢不動產信息中心）
從交易量最能看出市場活躍程度，馬來西亞住宅房產交易量於2011年達到頂點，之前於2009年金融危機時有過下跌，2011年之後也未能恢復到之前的水平。
這個時候，恐怕柔佛當地的居民對自己所在城市的房市已經看不懂瞭。
2
價格也讓人看不懂
舉個例子，中國開發商的項目，廣告漫山遍野的“新加坡旁”某某城市。
現在售價在人民幣21000/平米上下，換算成馬來西亞令吉與英尺，是RM1236/sf，那麼柔佛州當地超省錢原本的房價應該是什麼樣子呢？
以下是房地產研究咨詢機構WTW列出的柔佛州2015年三個代表性新項目針對當地與新加坡的銷售價格：
它們在地圖上的位置如下：
（點擊看大圖）
其中Citywoods不直接臨海，屬於針對本地中產階級以上的中/高檔住宅項目，售價RM560/sqft；
Southern Marina與Elysia Park都是高檔豪華公寓，其中Southern Marina地段無比優越，是真的建在一個遊艇港裡：
而它的售價是950/sqft，這是本地人仰望、新加坡中產階級喜歡的價格與產品。
再看看2016年過後的今天，恐怕連新加坡人也看不懂瞭。
但本地人與新加坡人看不懂沒關系，原本就沒打算讓他們看懂，因為接下來的房子，都是為他們的中國大陸親戚準備的。
不過，今年的最新消息，森林城市在國內已全面停售。
問題來瞭，中國人買不瞭瞭，
那麼，誰來接盤？
財局
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1
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